日本ハウズイング 口コミ。 管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか? ~Part2~|管理組合・管理会社・理事会@口コミ掲示板・評判(レスNo.1

日本ハウズイングの口コミ評判|マンション大規模修繕業者ガイド

日本ハウズイング 口コミ

マンション管理組合の管理室が勤務地で、管理室の主な業務としては管理組合の円滑な運営をサポートするために発生する事務作業、住人対応の窓口業務、敷地内清掃業務などがあります。 管理室勤務でも大規模マンションのため、それぞれの業務が分担されており従業員の数も全員で約15人ほどが交代で勤務しています。 自分の役割はここの責任者という位置づけでしたが、役割が分担されていても最終的には自分が対応しなければならないケースが多かったです。 具体的には事務全般、居住者苦情対応、従業員労務管理、業者折衝対応など多岐にわたり、休憩時間も規定の時間取れたことはほとんどなく、労働量が賃金に見合っていないと感じました。 しかしながら入社当時はまだまだチェック体制が整っておらず、重要な処理等をみなそれぞれ一人で担っていました。 チェック漏れ等で起きた事故に関して、個人が責任をとらされるようなことはありませんでしたが、ミスは決して許されることではありませんでしたので、給料の割には責任重大な仕事をしているなと思っていました。 しかし特に資格が必要な仕事でもなく、残業も無く、所詮は一般職だからなと思い、満足はしていませんでしたがなんとなく納得していました。 例えば、定例的に開催される理事会や各種委員会などがありますが、検討事項の資料も直前まで揃わないことも多々あり、ギリギリになってからの資料準備となることが常にありました。 また、大型マンションであるが故、理事役員も多く、人数分の会議資料を揃えるとなると非常に長い時間を費やすことになりますが、このタイミングで漏水をはじめ各種のトラブルや苦情対応などがある場合は何もできないまま時間ばかり経過します。 他にもスタッフもいますが、ほぼ対応は責任者の自分に丸投げされました。 私は事務課に所属しており、同じフロアには一般職ばかりで総合職の方はほとんど居ませんでした。 一般職はどこの部署もそれなりに休みがとりやすかったり、比較的ホワイトな話しをよく聞いていたのですが、総合職の方達はなかなか大変なようで、休日もタイムカードを押さずに出勤している話しや、休みの日も携帯電話を手放せないだとかの噂をよく耳にしました。 確かに、総合職の方達は比較的早期に退職してしまうような感じを受けていましたので、その点を考慮すると、やはりグレー企業なのかなと思います。 加えて、管理組合の支援業務の中で、法律、設備の知識、保険、植栽… ワークライフバランス 残業に関しては、目安として月30時間を超えると上から警告されるくらいには取り締まられていました。 また、規定の労働時間が昨年から30分短縮され、休憩込みの8. 5時間勤務に… 福利厚生 福利厚生という点では、かなり優れているのではないかと思いました。 私は大分から大阪への就職となり、会社の用意した借り上げ社宅として、マンションに住みました。 比較的横暴な上司がいたり、残業をかなりさせられる訳でもなく、休みが取れない訳でもないという理由から、ブラックではないかなと思います。 ボーナスも契約社員と正社員とはだいぶ異なると思います。 (必要経費等、業務上の扱いは同等なのでその点に不満はありませ… ワークライフバランス なかなか有給休暇を消化できない、業務上のストレスがかなり発生するにもかかわらず、支援する機能、制度が整っていない等を踏まえると、ワークライフバランスとは遠い会社に思えま… 福利厚生 手当て等はそれなりに付与されますが、それ以外の面で少々不満です。 特に、最近多くの企業で取り入れられている「メンタル」系のサポートが無いと感じます。 ホワイト企業としましたが、「ブラックよりのホワイト」という感じです。 有給休暇は適切に付与されますが、消化するのは難しいです。 マンション管理組合の管理室が勤務地で、管理室の主な業務としては管理組合の円滑な運営をサポートするために発生する事務作業、住人対… ワークライフバランス 対応する業務範囲が広いために残業なども多々ありましたが、給与原資となるのは管理組合との契約額であるため、基本的には残業代の請求は出来ないに等しいです。 例えば、定例的に開… 福利厚生 健康診断をはじめ、社会保険、厚生年金、雇用保険など一般的な福利厚生は準備されていますが、これといって特別なものがある訳ではありません。 労働量に対るる賃金バランスが悪すぎます。 管理物件ごとに業務内容、業務量に違いがあるのは当然だと思いますが、その部分がまったく考慮されておらず低賃金であることに不満です。 しかしながら入社当時はまだまだチェック体制が整っておらず、重… ワークライフバランス 私の場合は、17:30の終業時間と共にパソコンをシャットダウンして更衣室に向かう毎日でしたし、仕事内容が毎月ほぼ同内容でしたので、慣れてきたら仕事の計画が立てられるよう… 福利厚生 有給休暇をしっかり取得できていましたし、会社が福利厚生を提供している企業の会員証を支給してくれていたので、レジャー施設の優待や旅行、出産祝いなどと色々活用していました。 純白ではないのかなと思い、ブラックを選びましたが、正直グレーなのかなと思います。

次の

日本ハウズイング の口コミ・評判詳細

日本ハウズイング 口コミ

はじめて投稿させていただきます。 実は以前からこちらの掲示板はずーっと見ていました。 参考になりますし、 勉強になります。 当マンションまさしく日本ハウズイングさんです。 施工も日本ハウズイングさん、マンション 自体を造ったところと管理が同じところです。 (ひも付き物件と言うらしい業界では)ここを、他管理委託会社 と比較検討=管理業務内容改善材料にはなるかなと思い相見積もり実施。 管理費は安いがその他関連業者見積 もりは高かったので理事会から直接発注した模様。 掃除のおばちゃんは、きれいによくやってくれてますよ。 フロントは担当1名。 休み多いみたいでうらやま しいです。 担当者でないとわからないこと多数。 上場企業ですから、利益重視?株主さんに配当しなきゃね。 心配するほど悪くはないですよ。 すこぶるよく も・・・。 他の方とは書き込み主旨が異なるのですが、この会社には二番目に不信感を持っています。 理由は、数ヶ月前に行われた定期総会についての案内及び出欠確認が担当管理会社から送られてきた際に、今年の理事メンバーには入っていたのですが、その後の総会において理事長に就任しました。 ところが、その少し後にこの会社からセミナーの案内状が送られてきて、そこには住所・マンション名まではまだしも、「管理組合理事長」として個人名まで記載されていたのです。 「住所」「名前」「理事長であると言う事実」、この3つまでを把握していると言う事は、明らかな個人情報流出とその利用だと思います。 つまり、何らかの方法で事前にメンバーは分かったとしても、私が理事長になった事については、今年の理事を含む総会出席者(10名強)と同席した管理会社の担当者、及び管理会社の社内しか知らない筈の情報を何らかの手段で入手していた、と言う事です。 最初にまず担当管理会社に状況説明をして確認を依頼しました。 社内で様々な聞き取りや確認をしたが情報が漏れたとは思えないとの返答でしたが、個人情報を漏洩した人間が「はい、私が漏らしました」などと言うはずもないので管理会社の回答は全く信用していないのですが、要するにこの会社(日本ハウズイング)は何らかの伝手を持って情報を入手したのは必至である、と言うところから不信感を持っていると申し上げました。 まぁ、一番不信感を持っているのは管理会社(他にスレがたっているD)ですけど・・・。 脇道にそれた書き込みで、失礼しました。 日本ハウズイングは管理個数は日本で1・2位であるけれども、管理の内容は3流ですね。 理由は大規模修繕工事や 修理でもうけて通常の管理費は安くみせている。 また、支店長はお金を沢山もっていいるマンションや工事をやらしてくれるマンションを大切にしているよ。 現に昔より日本ハウスイングには高級マンションの管理はできないし、 だれもやりたくないマンションややすければいいとのマンションばかり管理してきているんだよね。 つまり、管理個数なんてものは信用できないね。 この前日本ハウズイングのどこかの支店長が盗撮で逮捕されたニュースが出ていたよ。 あきれたね。 支店長がこれだもんね。 もし管理会社を選定する場合にはよく考えた方がいいね。 この間、賃貸管理会社の人と話す機会があって聞いたところ、彼らも仕事上日本ハウズイングと関わることがあるが、彼らプロの不動産業者への対応も悪いとのことでした。 業界の人に対してすらそうなのだから、ましてや一介の素人区分所有者に対する対応なんか良いはずはないと思いました。 とは言え、日本ハウズイングを初めとする独立系の管理会社は、おしなべて管理サービスの質で勝負している訳ではありませんからね。 安い管理委託費を釣り餌に管理組合に入り込み、修繕で利益を上げるというのが手法ですから。 同じ独立系の合人社のスレにも「管理会社を隠れ蓑にした工事会社」と表現した書き込みがありましたが、これは日本ハウズイングにも当てはまると思います。 くれぐれも彼らが提示してくる安い管理委託費に目を奪われないように!ということです。 この会社は一言でいえば「ピンハネ屋」です。 最も注意すべきは修繕計画とその実施です。 独立系であり、通常の管理業務では収益が確保できず、その分を修繕業務で取り戻そうという魂胆です。 今年の総会では修繕積立金の月次積立金を2倍以上にする提案を出してきました。 「今のままでは積立金不足になりますよ!」という脅しです。 その必要性を細かく説明を求めると、「修繕計画にある通りです。 」 更にゼネコン勤務の住民が瑕疵と思われるポイントをつくと、 「我々はこの業界で何十年もやっている。 建築工学の問題ではない。 」 不信感は募るばかりで、早速、当マンションの建設をした業者に問い合わせし相談しました。 目視などによる簡易調査でしたが、 「日本ハウズイングの作成した修繕計画の見積もりは建築専門家のチェックがないズサンなものー。 さらに余計な計画までいれてある。 今の積立金残高で十分ですよ!」 建設業者によると、日本ハウズイングは修繕仲介業務での「ピンハネ」が重要な収益源になっており、 社長の方針もこれに重点をおいているというこです。 建設業者と直接契約をして、長期修繕計画に取り組むことにしまた。 心なしか、日本ハウズイング担当者の態度が冷ややかになりました。 「この会社はピンハネを狙っている」と決め付けて付き合うことが重要です。 東京・町田 いたろう• >この会社は一言でいえば「ピンハネ屋」です。 まぁ、ここに限らず管理会社なんてどこもそうですよ。 いや、マンション管理に限らずあらゆる業界がそうでしょう。 マージンを取られるのが嫌なら管理組合が自ら業者を探して直接発注すれば良いんですよ。 できるならね。 だが、消防設備一つとっても、消火栓は水道屋?、消火器は別の会社?、避難誘導灯は電気屋?、バッテリーはどこに頼む?・・・ってな具合だろうから、うちの組合にはできませんね。 ある程度のマージンは保証料、施工管理料、手配コーディネイト手数料だと割り切って、数十万円規模のちょこちょこした修繕は管理会社に任せてますよ。 管理会社に修繕保守履歴を把握させておくということも必要だし、ある程度はそういう機会にもうけさせてあげないとね。 ただし数千万円規模となる大規模修繕は、基本的に管理会社は使わず、組合が自ら業者を選定してやりますよ。 投資用マンションで現在、大規模改修工事中。 通常メンテナンスは日常業務はまずまず問題ない。 しかし、設備点検は、法令を理由に、本来建造物のメンテンナンスとしのやるべき点検をやっていない。 基本的に、営繕部と管理部の社内連絡がまったく取れてない。 管理組合の理事に、管理部批判を平気で言う営繕部員はいるは、他の社員のせいにする管理部員がいる。 さらに、大規模改修に関しては、初動から問題続出で、今年度で契約解除を、具体的に検討中。 事前説明一切なし、資格者であっても、業務をよく理解していない営繕部員が見積もり策定をしている。 業者言いなりの不用工事の見積もり(数百万)を、説明なしに提示し、算出金額の根拠の説明を要求しても、答え ない。 (見積書には計算式が一切無く、セットメニュー料金) 説明と言い訳を取り違えていて、指摘するとへらへら笑ってごまかすか、他人事のようにそっぽをむく。 (50代 の社員) 3. 業者選定の基準の設立20年以上の倒産の危険性のない業者を選定といいながら、設立18年、日本ハウズイングと 関係ある業者を、工事発注最終決定の採決の理事会に、日本ハウズイング本社担当者とともに事前連絡なしに同席 させる。 等々です。 投資用のため、所有者は無関心です。 したがって、管理組合は機能していません。 ファミリータイプのMSでも管理組合がしっかりしていないと、かもにされます。 止めたほうがいいですよ。 対応は良くないですね。 口ばかりで誠意のかけらもない、平気で約束はやぶるわ、管理組合に責任転嫁するわで、最悪ですよ。 総会での態度も、住人を客だと思っていない。 質問の時間はとらず、まとめの報告だけして、無知な住民は簡単に了承させられてしまう。 ***みたいな組織ですよ。 特に役員、理事長が忙しかったり、総会にも出なかったり無理だったりするとハウズイングのいいなり、 いいように騙され、責任を負わされます。 管理人には働かせるだけ働かせ、ハウズイングは何もしない。 そして、住民と管理人が信頼関係を持ち始めると内情がばれるので短期間で一斉に人事異動(左遷)をする。 異動も急だし住人に相談もなく勝手に決めます。 本当に言葉巧みですが、誠意のかけらもなく、次は更新しない予定でいます。 私が入居する際に、リフォームの規定があるかどうか等について仲介業者を通じて問い合わせてもらいましたが、仲介業者からは情報の手数料を取っていながら、町田支店の担当者は全く調べもしないででたらめの情報をながしたようです。 そのためリフォーム工事は遅れ、入居に余計時間がかかるなど被害がありました。 その件について理事会の際に、調査すると約束しておきながら2ヶ月たっても全く連絡もくれません。 おまけに『うちはたいしたお金をもらってないのだから、そんなことは仲介業者の責任だ。 』・・という内容のことを言って話になりません。 お金の話をいきなりする担当者個人の問題なのか、会社の姿勢なのかはわかりませんが、信用できないと思っています。 日本ハウズイング広報誌「HOUSING NEWS」vol. 3の自社広告。 Your Life First 何よりも、あなたのこと、暮らしのこと 日本ハウズイングは、お客様の信頼で成り立っています。 では、どうしたらもっと喜んでいただけるのか。 何を望んでいるのか。 私たちは原点である現場第一主義を徹底し、現場へ行き、常にお客様の視点に立って、考え、行動します。 そして、日本全国の約1万人のスタッフが一体となって、誠実かつ堅実にたゆまぬ努力を重ね、その将来まで見据えた管理をご提供し続けてまいります。 「お客様の信頼」 「現場第一主義」 「お客様の視点に立って」 「誠実かつ堅実にたゆまぬ努力を重ね」 「将来まで見据えた管理」 日本ハウズイング、理念(?)だけは素晴らしい。 マンションにもっとも大切な「管理規約」の改正が提案され、素案が提出されている。 担当者が月に3回以上マンションに赴いて、管理員業務のチェック・建物チェックを行う。 財産管理のプロとしての管理組合運営の提案がある。 管理費だけでなく修繕費削除の提案がある。 修繕工事に関しては、管理会社が元請の場合と業者からの見積り取り寄せの両方に対応できる。 設備点検終了後、完了報告がマンションに掲示される。 住民間のトラブルについて、解決に向けたアドバイスができる。 マンション内で意見が対立したときに解決方法の提案がある。 理事会の審議内容を情報開示しているか。 総会だけでなく、全員の意見交換の場として、必要に応じて対話集会を開催しているか。 自分勝手に管理規約を解釈して、都合が悪くなれば平気で規約を無視をする。 管理会社の担当者を月に3回以上意味もなく呼びつける。 管理員を私用で使い、建物管理のあらを探す。 自分の都合のために、管理組合にあらぬ提案をする。 管理費とかをを払いたくないから削減するために、根拠もなく値下げの提案をする。 修繕工事には、常に干渉してマージンを要求する。 設備点検時には、点検の邪魔をしたにもかかわらず、作業員の態度が悪いとクレームをつけ。 常に住民トラブルの中心人物であり。 その人がかかわったトラブルには、金銭による解決しかなく。 理事会の人たちが常にターゲットになるので、役員のなり手もいない。 総会は、自分の意見を押しつける場でしかないと考えている。 そんな住民も中にはいるんだぜ。。。 うそばっか! ----------------------------------------------------------------------- マンションにもっとも大切な「管理規約」の改正が提案され、素案が提出されている。 担当者が月に3回以上マンションに赴いて、管理員業務のチェック・建物チェックを行う。 財産管理のプロとしての管理組合運営の提案がある。 管理費だけでなく修繕費削除の提案がある。 修繕工事に関しては、管理会社が元請の場合と業者からの見積り取り寄せの両方に対応できる。 設備点検終了後、完了報告がマンションに掲示される。 住民間のトラブルについて、解決に向けたアドバイスができる。 マンション内で意見が対立したときに解決方法の提案がある。 理事会の審議内容を情報開示しているか。 総会だけでなく、全員の意見交換の場として、必要に応じて対話集会を開催しているか。 うちも191さんや194さんと同じ状態です。 「しっぽを振っている」ように見えるのは、ハウズイングにすべて任せたいためにハウズイングに逆らわないだけではないでしょうか。 癒着というより理事がやる気も関心もないのだと思います。 立候補で理事会の役員になればという意見もあるけどそれでうまくいった例がありますか? トピ主さんは別に言うだけで他人任せの人ではないと思います。 マンションの安全に関心を持っておられるからこそ でしょう。 ハウズイングの場合は理事の言うこと以外は無視する傾向にあるので、理事が組合員の意見を とりあげないと何も変わりません。 これで直接ハウズイングに電話でもすれば、クレーマー扱いされ、お宅のマンションのことなんで理事長に手紙を出してくださいと言われるだけです。 東急コミでは、以下のような横領事件があったようですが、ハウジングさんでもこのような事件は起きているものなのでしょうか。 管理費が割安と伺ったので、切替検討候補に考えています。 またリロホールディングスに吸収された後も社内体制、コンプラ等に変化はないのでしょうか。 お客様へのご報告とお詫び 東急コミュニティー 取締役社長 中村 元宣 この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております13の分譲マンション管理組合様におきまして、弊社社員が、管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服、管理組合会計報告書の改ざんをしていたという不祥事件が社内業務監査により発覚いたしました。 お客様ならびに関係者各位の信頼を損なう結果となりましたことを、深くお詫び申し上げます。 弊社は、事件発覚後速やかに、該当する管理組合様を訪問し、ご報告とお詫び、損害の補填をさせていただくとともに、所管監督官庁に報告いたしました。 現在、出納会計業務を受託している全ての管理組合様の金銭処理について調査を実施中でございます。 3 月中には調査を終了し、結果を全管理組合様にご報告してまいります。 また、所管監督官庁に当該結果を報告のうえ、指導を仰いでまいります。 今回の不祥事件の責任を明確にするために、当該対象の社員はもとより、関係役職員につきましても厳正に処分を行います。 弊社は、今回の事態を重く受け止め、より一層の内部管理体制やコンプライアンスの強化を図るとともに再発防止に向けた対策を講じ、お客様の信頼回復に向け、全社一丸となりまして取組んでまいります。 1 月下旬より 2 月中旬にかけ、社内業務監査におきまして管理事務所で収受した現金が入金処理さ れていないことが、首都圏管轄の複数のマンションで明らかとなり、担当者 3 名による着服・私的流 用が発覚いたしました。 被害対象の管理組合様は 13 管理組合、被害総額は約 360 万円でございます。 全件とも管理事務所での金銭管理は適正に行われておりましたものの、管理組合様の口座への入金処 理の段階で、社員が着服しておりました。 また着服を隠すために管理組合様への会計報告書を改ざん し、報告していたものが 1 件ございました。 全件とも社内確認が不徹底であったと認識しております。 日本ハウズイングに限らず管理会社といわれる業種は、***な商売です。 一度、管理委託契約書を吟味して見てください。 いろいろと項目別に料金が設定されていますが、実際、労務なりサービスがほとんど提供されていないのに請求しているものが多々あるはずです。 また、月額料金で提示されている場合は年額料金に換算して見てください。 月額提示にすることで一見安い料金設定にしているように見せかけているつもりでしょうが、実際は何の労務提供やサービスがないのが実態ですから年額にすると何十万、何百万円も請求されているわけです。 また設備点検や検査を、やたら自社で請け負うように仕向けているようでしたら要注意です。 一度各専門業者に管理組合で見積りをとってみて下さい。 2~3割近い安い金額が提示されるはずです。 仮に一つの設備につき数万円の違いがあれば年間で前設備の点検。 検査料が何百万円のコストダウンになります。 このような項目が多ければ多いほど、理事さんたちの無関心につけ込んで管理組合の大事な管理費を貪っているのです。 結局費用対効果という見地でいうと、これほど人をバカにした業種はないということです。 日本ハウズイングに管理依頼しているマンションの住民の方だったら、この点に注目して委託契約書を吟味して見てください。 そもそも、管理組合会計は「最小金額で最大効果」をあげる会計でなけれあならないのです。 そのことを知っているのか知らないのか分かりませんが、管理会社はあまりに不誠実です。 むしろ、マンション管理を営利を目的にする企業に任せていること自体がまちがいなのではないですか!極論すれば管理会社の存在自体が必要ないのではないか。 事業仕分けにより不必要とされた特殊法人のように、管理会社も必要のない会社のようです。 日本はハウズィングの社員(管理人の別)の名刺は、やたら有資格を記載している。 マンション管理士、管理業務者、宅建は当然のごとく記載し、業務にはさほど関係の無い行政書士、土地家屋調査士まで記載している者まで居る。 マンション管理についての知識を誇示し、組合役員にマンション管理のプロたることを強調したいのだろう。 しかし、その肩書きは、管理組合へ対して指導なり行動に反映されていない。 要は、会社内部での資格手当て目的や出世の手段として血の滲む努力の末(本当に頭が良さそうには見えないから)取得したのだろう。 したがって、日本ハウズイングの社員の指導は、実に曖昧でいい加減である。 だいたい、この会社は清掃会社から成り上がったそうで、本質のマンション管理を理解しておらずマンションの清掃の良し悪しが管理会社の使命だと勘違いをしている。 まったく、頭数(社員数)は多いがその社風に洗脳された調子の良い社畜ばっかりの会社です。 もっとも、気骨があって管理組合のために真摯に指導する社員(特にフロントマン)は、社風に合わないということからクビにされるか自ら辞めていくそうです。 だから、残っている社員は調子のいい人間がほとんどということです。 したがって、件のスレで批判している事例は至極当たり前の事と言わざるを得ないわけです。 友達よりハウジングが屋上防水が劣化しているから補修すると言ってきたので屋上に上がってみたが防水層の切れ方があまりにもきれいすぎるので見てほしいとの依頼があり見に行ってきた。 防水層の切れた場所はパラペットと言う立ち上がりの個所で防水層を巻き込むために補強メッシュが入っている個所です。 ところが補強メッシュごときれいに切れていた。 劣化してこんなにきれいに切れるわけはないので明らかにカッターナイフで切ったようです。 屋上に上がるにはカギが必要で通常はハウジング以外に上がる人はいないはずです。 証拠はないがひどい話だと思う! ハウジングは管理費を安くして管理組合に取り入り、工事費で儲けるとはよく聞きますが、自分で工事を作るとは思わなかった。 それにしてもよくやるよ!• 日本ハウズイングに管理会社を委託している分譲マンションの居住者で、管理組合の役員でもあります。 長年の体験から管理会社としての日本ハウズイングを一言でいえば、単なる「ブローカー」です。 つまり「手配師し」の体質を色濃く持った企業です。 自らの土木技術や建築技術を持っているわけではありません。 また、居住者のコミュニティのあり方や管理組合財政課題についての経営助言などは全く期待できません。 何か要望があれば対応できる業者に仕事を与え、日本ハウズイングの仕事として「ピンハネ」をするのが恒常的な経営行動です。 廉価な月々の管理費を後日の「ピンハネ」で回収しようとするのか経営戦略であり、そのことを承知して付き合うのが肝要です。 特に重要でかつ高額な修繕などは決してこの企業に依頼してはいけません。 マンションを設計し建設した企業が最も良いでしょう。 細かいことでも自ら業者と折衝し、自ら業者を選択して、直接業務契約を締結することを薦めます。 まさに「自主自立」です。 この「自主自立」の乏しいマンション管理組合こそが日本ハウズイングの狙い目です。 日本ハウズイングに丸投げだけしていると、最後の泣くのは管理組合であり、最後に笑うのは日本ハウズイングです。 合掌!• 「一戸に付、月100円じゃないですか。 」というのが落とし穴です。 100戸のマンションだと、1年間に12万円の会費ー10年間で120万円の負担です。 この規模のマンションが100個所あれば、それだけで1年間に1200万円ー10年間で1億2000万円。 だまっていても日本ハウズイングにはこの「会費」なるものが手にはいります。 (実際はこの数十倍になるでしょう。 ) 濡れ手に粟とはこのことです。 それに、利用するたびに日本ハウズイングは業者に営業費用を請求します。 この営業費用は事実上「ピンハンネ」です。 業者は「ピンハネ」分を含んで依頼者に請求します。 その分割高になります。 管理会社と業者が結託した施策と見抜くことが重要です。 また、どのような業者がくるかは日本ハウズイング任せー。 不安です。 それに、1年間に何回利用しますか?冷静に検討してみて下さい。 日本ハウズイングの本質は「ブローカー」だということを念頭においておく必要があります。 依頼する業者は自ら選択し、自ら交渉するという「自主自立」性がない管理組合が、 この手の業者結託営業の狙い目であり、「鴨」でもあります。 どちらを選択するかは、それぞれの管理組合が決めればいいことですが、 本質を承知で決定すべきです。 専有部サービスに管理費会計から支出している場合、誰かが無効だって言い出して管理組合相手に裁判(総会決議無効確認訴訟)したら原告全面勝訴です。 一般的な管理規約では、管理費は共用部の維持管理のために集めてるんですから、目的外使用は明らか。 専有部サービスは各戸が個別に契約すべきものです。 特別決議により、規約を変えてればいいですが、日本ハウズイングは普通決議で導入できると言ってるでしょう?管理委託契約により、販売相手の管理組合の管理規約を知り得る立場にあって、理事会運営支援、総会運営支援業務に誠実履行義務を負ってるはずですがね。。。 管理規約と普通決議のどちらが優越するか言うまでもありません。 一般的な管理規約っていうのは、国土交通省の標準にあわせてるって意味で言ってますよ。 ただ、国土交通省の標準もだんだんかわってますので、分譲時期で細かいとこは違いますよね。 問題は、管理費の使途の条項。 ふつうは、共用部のために集めて使うんでしょ?(常識だし規約にもそう書いてある) 管理費会計から自治会費を払えるかは規約次第。 最新の国土交通省の標準では地域コミュニティへの出費がOKみたい。 (たとえば盆踊りの協賛金はOK) うちの管理組合の規約は少し古いので地域コミュニティへの出費は書いてないから、盆踊りの協賛金出費は無理。 でも、自治会費は払っておいたほうがいいですよ。 自治会は地震のときの支援物資の窓口になるそうで、復旧の助成金も自治体経由らしいよ。 NO334匿名さん 規約を変えれば「安心快適生活」と称する専有部サービスの費用を管理費から出してよいと言われますがこれはダメです。 区分所有法30条(規約事項)建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 専有部サービスは「建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用」のいずれにも該当しない事項です。 こうした事項を規約に定めることは区分所有法30条1項に反し無効です。 そもそも専有部の費用を共用部の管理費用から出させようと言う日本ハウジングの発想が無理なのです。 05=378,000-になります。 無知な管理組合からのぼったくりです。 そうなんですか?ありがとうございます。 私も直感的におかしいと思ったので、 管理規約と「安心快適生活」導入の総会議案書は弁護士に見せて相談したんですけどね。 区分所有法30条には私も弁護士も気がつきませんでした。 弁護士は必ず勝てるという言い方は絶対にしませんが、やる気なら応援しますといってくれましたよ。 (お金がかかるから受任しないが書面はタダでアドバイスするってこと。 ) それと、なんとか総会で否決するようにと。 可決されたら、「安心快適生活」導入契約締結を禁止する仮処分申し立て、本案訴訟、勝訴したら1社だけ呼んで記者会見(笑)1社だけ呼ぶとリーク扱いで社会面5段抜きになる可能性があります。 分かりやすく言いますと、規約で定めることができる事項は、建物の管理又は使用に関する「区分所有者相互間の事項」です。 従って区分所有者と区分所有者以外の第三者との間の事項を規約で定めることは出来ません。 (定めても無効です。 )但し、区分所有者の団体(管理組合)がその業務を第三者に委託する旨の定めや共用部分に関して第三者と損害保険契約をする旨の定めは、区分所有者相互間の「管理」に関する事項でもありますから規約として定めることが出来ます。 専有部サービスは管理組合の業務ではないので第三者に委託する契約を結ぶことはできず、費用を管理費から出費できるよう規約で定めても無効です。 判例では町内会費でさえ管理費からは出すことができないのに専有部サービスの金が出せるわけがない。 水、電気、ガラスは近所の業者の方が安く信用できる。 会員特価でグルメ、旅行、盆暮の商品案内が来るが少しも安くなく、ネットで直接申し込んだ方が安い! ジジ、ババにはブライダルサービスの必要があるわけがなく棺桶が安く買えた方がよいが葬祭サービスはない。 「安心快適生活」は無知な管理組合の囲い込みとぼったくりを目的とした日本ハウジングの戦略です。 ところで「安心快適ネット」なる商品をご存知ですか? 個人用の「安心快適生活」です。 これであれば個人契約ですので管理組合に関係なく何の問題もないのです。 無論基本料金です。 入る人がいるわけがないのですが日本ハウジングとしては個人用・団体用双方を提示して管理組合が団体用を選んだと言うことになっています。 従って区分所有法違反を選んだのは管理組合で日本ハウジングではないというシナリオです。 ご存じでなければ要求してみてください。 立派なパンフレットです。 なぜ初めに出さなかったかと問えば個人用の要求がなかったからと言うでしょう! そんな会社です。 独立系の巨塔、日ハウ。 「委託費は安く、工事は高い。 」これが独立系の基本セオリー。 最近は工事粗利益悪化から委託費で別途料金を設け、稼いでいるので必ずしも委託費が安いと言えなくなった。 後は営業部隊と管理部隊に別れている点は合人社と違う点と言われている。 社長の小佐野氏は2代目社長だが、創業時の共同経営者の娘との確執から一昨年株式戦争が勃発した。 結果は日ハウの勝利と言われているが、受けた傷も多く双方完治までに相当の時間を要すると思われる。 最近は株主総会で最大の総会屋と言われる合人社を配当で如何に黙らせるかが悩みの種。 あまり調子ずかせるとホワイトナイトを依頼しているリロケーションを怒らせる可能性もあり常に危機一髪と隣り合わせで今月も小佐野社長の苦悩は消えない。 結局おいしかったのは創業時の共同経営者の娘が売却益でぼろ儲けしたという事実はあまり知られていない。 日本ハウジングを買い被ってはいけません。 私は都内の分譲マンション管理組合理事に就任してきました。 管理会社としてこの会社に業務委託をしていますが、一言でいえば「お粗末」の連続でした。 1.まず、独自の技術をもっていないのです。 依頼した業務のほとんどは第三者への「丸投げ」です。 事実上「ピンハネ」業者だと考えています。 間違っても重要な修繕事業などは依頼できません。 2.玉石混合の担当者に呆れていますが、それ以上に責任者の管理能力のお粗末さは、二部上場企業の経営体質とは思えません。 「玉」であるやる気のある優秀な社員は転職ー「石」である出来の悪いのは残って責任者ーこの構図だと推察できます。 3.また、創業家同士の仲たがい・対立が経営に大きな影を落としています。 それが合人社の買収活動のきっかけになったーというのが取引銀行担当責任者の説明でした。 当然、人材の流出が続いています。 機会があれば非常識な対応含めて報告しましょう。 とにかく「任せて安心な企業」とは程遠い経営体質です。 合掌!• 私のマンションで実際にあったトラブルです。 居住者が水道蛇口不具合のために日本ハウズイングの「緊急センター」に連絡して修理を依頼しました。 しかし、初動の出張サービスでは修理できず、別の業者への再依頼で修理が完了しました。 修理した再依頼業者へ支払いも済ませました。 しかしその後、初動の本「緊急センター」から10,000円を超える別途の請求書が依頼主に再三に亘り送付されています。 初動では修理できなかったために納得できず支払いを拒否しているものです。 日本ハウズイング側は、「修理できたか否かは問わず、初動で費用が発生しているので請求している」という見解です。 電話して依頼した時点で費用が発生するという考え方です。 社会通念として、修理依頼に対応できなかった初動費用が請求されることに疑問をもっています。 理事会でも日本ハウズイング側に再度説明を求めましたが理解納得できるものではありませんでした。 本「緊急センター」を利用される場合には、 「依頼した修理などに対応できなくても費用が発生する」 という前提で依頼されるように、充分注意すべきです。 日本ハウズイングはこういう企業なのです。 日本ハウズイングは、どなたが 指摘されているように あまりに悪質な業者と思います。 特に修繕費の使われ方に要注意です。 積立金を、緊急性の無い 不必要な修繕に しかも 競合見積もりも取らず 日本ハウズイングの下請け・協力会社に出すようです。 費用はどのようになるか想像にお任せします。 日本ハウズイングの 上客は 一緒になってくれる、日本ハウズイングの意のままになる理事会を持った管理組合です。 気付いた時は修繕積立金はもちろん、管理費まで 不明朗な使われ方をされてます。 急に顧客数を増やして、大手のように見がちですが、そうではありません。 会社の本質を見間違わないように。 日本ハウズイングに管理をお願いすることは避けた方が良いと思います。 他の大手管理会社と会社の成り立ちがちがいます。 現在は多くのマンションを管理しているようですが。 まず 問題がおきると、「それは管理組合の理事お方が」、「それは 当社の推薦した業者ではありませんからこの修繕工事にはかかわっておりません」と 管理組合員の無知に期待して、このように責任逃れの答えをします。 管理会社は、マンション管理を委託されている以上、たとえ管理組合が、直接修繕工事を業者に委託しようと、予算との整合性、通帳管理をして支払い業務の責任の観点からも、知らなかったとは言えないのです。 少なくとも管理会社として適切な指導は、業者を選ぶ時点から行わなければならないのです。 大きな会社と思って、この会社に委託すると、とんでもないことになる可能性があります。 信頼のおける管理会社に脱皮するには、トップの倫理観、会社の社会的責任の理念の確立、社員教育、顧客満足度の向上の追及、まだまだ 多くのハードルはあります。 はたしてトップがそのような考えでいるのか疑問です。 もうけ一辺倒での考えでいるのかもしれません。 無知な管理組合からは、修繕工事を関連会社に請け負わせ、どんどん修繕費を使わせることもするようです。 少なくとも 理事会がしっかりしていないとことは、この管理会社を使うことは避けた方が賢明です。 安心して管理を委託できる会社ではありません。 この会社が社会的面を覆うような問題を起こさなければ良いのですが。 私の所有するビルにハウズイングの支店が入居していました(先日支店拡張の為退去)。 入居以来16年間ビルの管理をお願いしていました。 毎日の様に顔を合わし管理の事を相談していました。 しかし、退去通知を担当課長代理が電話でしてきました。 退去に伴い管理業務を他社に変更すると、管理業務における水道料金の計算が10年間に渡って間違いがあった事が判明しました。 水道料金の値上げ(10年間に3度)を計算に反映していなかったのです。 過去にも水道局からの請求とテナント各位への請求の差額を担当に尋ねたところ差額はオーナー負担との回答でした。 しかし2ヶ月に1度の請求で10万円程の差額はおかしいと思い新しい管理会社と調査した結果判明しました。 10年間で5百万円程でした。 ハウズイングに問いただすと、「検針業務を依頼されていただけなので料金計算については責任がない」との回答でした。 当ビルは親から引継いだものですが、親の時の契約書では「検針業務すら請負っていない」と言われました。 16年間検針及び料金計算の業務実績があるのにも関わらず。 弁済の話の前にお詫びの一言でもと言っても、「親切で料金計算までしてあげていたのに仇になってしまいましたね」と支店長に言われました。 平成21年11月にハウズイングが入居していたフロア(ハウズイングのみが入居)のエレベータエントランスの壁に「バカ会社」と何者かに落書きされました。 警察に被害届まで出しました。 担当が「共有部分なのでオーナーに壁紙の交換をしてほしい」と言ってきました。 テナントさんなので大事にしたいと思って交換しましたが、支店長等責任ある立場の人からから一言もお詫びやお礼を言われませんでした。 退去時にそのことを言うと支店長は「オーナー負担で直してもらったとは知らなかった」と言いました。 そんなことありますかね? 他にも社内で事件があったのかエレベータの防犯カメラの内容を確認させてほしいと言われたこともありました。 数年前ですがハウズイングのある社員から「当ビルに常駐している管理人が煙草ばかり吸っていてあまりにひどいから変えてもらったほうが良いが、自分はそのことを会社に言えないのでオーナーから言った方が良い」とアドバイスされました。 風通しが悪いんですね。 ある時支店に清掃会社(ハウズイング下請)の社長が呼び出され、「近日中に本社の会長が視察に来るかもしれないのでもっとしっかり清掃してくれ。 男子小便器内の内側までしっかりと」と支店長言われたそうです。 ハウズイングの会長が来るからしっかりやれとは向いている方向が違いますね・・・。 管理会社を変える時に気付いたのですが、法定点検業務で当ビルの様な中規模ビルでは基準上必要ない点検もされていました。 当ビルの管理会社なのに駐車場に煙草を投げ捨てる社員もいました。 他にも細々とした話もありますが・・・。 退去してもらって良かったと思っています。 付き合って分かったのはいつも言い訳ばかりするのと、不誠実だということです。 466「給与が安い。はよ辞めたい。」 辞める度量があるのですか?度量があれが早く辞めた方がいいでしょう。 しかし、「日本ハウズイングに勤めていました」というだけでは世間で非常に低い評価しかされません。 社会から歓迎される仕事をしていないのですから当然でしょう。 所詮、三流業界の三流企業ですからね!出来のいい社員は早めに転職ー出来の悪い社員は居残るーその出来の悪い居残り社員がやがて責任者になる。 この悪循環に気付かない経営者ー。 処置のしようがないですよ! マンション管理業界ではライバル企業の程度も高くないので、日本ハウズイングでもなんとか生き延びていけるのです。 掃きだめ業界の掃きだめ社長と掃きだめ社員ー。 小佐野社長の言動からしてこの企業に将来性は全くないですよ! 合掌!• 469さんへ。 上記 468さんの書き込み の方が言っていましたことは、気にしないようにして下さい。 実は[人生に敗北者はいない]んですよ。 これは、人の有史以来、歴史・政治・宗教・儒教などの証明及び心裏からも、明らかなんです。 科学的にも別の意味から、証明されていたりします。 詳しいことは言いません。 上記の方には理解できようがありませんからね!もし、貴方の書き込みが本当で、努力していても、運が悪く上の上がられない人・職員に対して[人生の敗北者]等と言うことが、会社・職員の一般的な考え方でしたら、貴方の将来の為にも退社を早急に検討された方いいでしょう。 今の世の中、大変ですが、早急に止めた方が、長い目でいいと思います。 以前も書き込みましたが、私のマンションで実際にあったトラブルです。 居住者が水道蛇口不具合のために「緊急センター」に連絡して修理を依頼しました。 しかし、初動の出張サービスでは修理できず、別の業者への再依頼で修理が完了し、再依頼業者へ支払いも済ませました。 しかしその後、初動の本「緊急センター」から10,000円を超える別途の請求書が依頼主に再三送付されています。 初動では修理できなかったために納得できず支払いを拒否しているものです。 日本ハウズイング側は、「修理できたか否かは問わず、初動で費用が発生しているので請求している」という見解です。 電話して依頼した時点で費用が発生するという仕組みです。 社会通念として、修理依頼に対応できなかった初動費用が請求されることに疑問をもっています。 理事会でも日本ハウズイング側に再度説明を求めましたが理解納得できるものではなく、理事会としては「支払う必要なし」という意見で一致しました。 本「緊急センター」を利用される場合には、 「依頼した修理などに対応できなくても費用が発生する」 という前提で依頼されるように、充分注意すべきです。 「ピンハネ会社の本領発揮」ということでしょう。 詐欺のような本当の事案です。 管理組合で加入している火災保険内容を確認すればいい。 損害保険会社により条件もあるが、水回り修理の出張料や応急処置作業料は無料サービスがある。 当然ながら、本作業や部品代は有償。 某損害保険会社HP 無料サービスメニュー(24時間365日受付!) 30分程度の応急修理に要する作業料、出張料は無料です(部品代および30分を超過する作業料はお客さまのご負担となります。 ) 給排水管やトイレの詰まり、故障に伴う水のあふれが生じた場合に、専門の業者を手配し、専門の業者が直接応急修理を行います。 「専用ダイヤル(無料)にお電話いただくことがサービス提供の条件となります。 専用ダイヤル(無料)につきましては、ご契約後にお届けする保険証券をご覧ください。 サービスメニューの詳細につきましては、ご契約後にお届けする保険証券同封のナビゲートブックをご覧ください。 全国の支店長殿。 若い人が入ったら、年配の汗を流している方を排除していませんか?支店長、貴方のことかも知れないですよ!心に手を当てて最近のことを思い出し下さい。 貴方は今までお世話になった、ご両親・先生方・信頼する先輩方・後輩方に対して、恥ずかしくないですか?そんなことがあったら、会社は今、存続していても、陽炎だと思います。 その辺は、会社は教えてくれませんからね!• 大規模修繕等の瑕疵保証があり、点検の義務[例:1・2・5・10年点検等]について、実施の努力は認めるし、今後も管理組合の為に継続して下さい。 但し、瑕疵保証部分があった場合、管理組合・理事会の了解なしで、報告前に、勝手に直したり、補修をすることがあるとしたらどうでしょうか?外壁・鉄部を化粧のタッチアップをして、本当の下地の瑕疵を隠さないことです。 マンションの共用部分は管理組合の了解がなければ、補修といえども勝手に手を付けれません。 瑕疵があっても隠さないこと!こそこそしないで、補修実施予定の連絡をした上、補修実施をして、瑕疵が有りましたので、補修しましたと、報告書・写真を付けて管理組合に報告することをお勧めします。 これは、恥ずかしいことでもなく、当然のことだし、逆に、[正直者]として、お客様に信頼・評価されますよ。 老婆心ながら大事なことなので、助言させて頂きます。 ちょい長くなりますが、最近の実体験を。 上階からの、押入れ天井への漏水事故がありました。 ちなみに当方、自営で品質管理や派遣業法、業務改善なんかのコンサルタントをやってます。 事故当日も幸い在宅だったので発見が早く、被害は家財は殆どなし。 ただし、押入れ(天袋)は壁や床ベニヤがジュブジュブ、天井板や壁クロスの一部も被害がありました。 私は、同じマンション内(奇しくも上階、直上室ではない)に大家さんが居て賃貸で入っているのですが、まず当日、緊急対応の業者が来て原因個所は特定、当日中に元栓を締めて仮処置、翌日に配管交換で一応修理完。 ただしこの間、日本ハウズイングの担当者は梨のつぶて状態でした。 後日、こちらは屋内乾燥後、退避させていた家財を整理して再収納した矢先に、子会社(と思います)のリフォーム業者が来て状況確認。 乾燥後だったんですが、被害時のデジ画像は20枚程撮ってあったので、大家さん立会いで調査。 結果、押入れ全面ベニヤ張替え、天井全張替え、畳2枚交換、極めつけは、屋内クロス全張替え、というんですね。 こちらは正直、もう住むには不自由がないしそのままでも良かったんですが、大家さんからすれば資産なんでヤルと言ったらこちらは抵抗できない。 すると、一旦、部屋を空にしなきゃならんわけです。 これはオオゴトなので日本ハウズイングにFAXで作業手順や、移動工数(これは業者がやる、とは最初から言っていた)、家財の保管安全の担保はどうなるのか、と文書で送付したところ、相手が(表現は下出だけど)かなりムチャ言ってきたんですよ。 『建屋は大家の持ち物だから仕方ないが、家財の扱いは納得できん。 大体、下請けだけが来てエンドユーザーの意向を聞く、ってのは偽装請負だろうがゴラァ!! 民事でなく刑事になるぞ?』ってやったら、かなりビビったらしく、必死で調整してまぁ妥協できる案を『その日のうちに』持って来ましたよ。 要は、ヤレばできるんだけど、相手が素人と見るとナメてかかってくるタイプの会社です。 「保険でモメたら裁判になりかねませんなぁ」って言ったら必死こいてました。 知人などに詳しい人が居れば、安易に妥協せずに逆ネジ食わせれば、結構シッカリやります。 (*) (*):裁判云々は「臭わせる」だけが肝要。 「訴えるぞ!!」って公然と言って実際に訴えなかった場合、侮辱罪または脅迫罪になるし、金銭の要求に絡むと恐喝罪になります。 くれぐれもご注意を。 No495を投稿した者です。 清掃業者等が下請けで入っているとき、住人が直接指示して、作業者がそれに従ったら「偽装請負」になるんですよ。 もちろん、指示した住人には罪はなく、元請が。 本来は元請の担当者が立ち会って、住人からのクレーム窓口になるのが正規のやり方です。 立会が無い場合は、作業(例えば清掃)が終わる前に、速攻で元請の担当者にクレームを入れましょう。 そしてそちら経由で指示させる。 これでないと「偽装請負」になります。 作業そのものを、「外注」という形で契約している場合は、作業結果については実施業者が負いますから、直接指示して構わないです。 ただ、この下請けの形態と外注の形態っていうのは、作業者本人も契約内容を知らないことが多いんです。 元請からすると、下請けでやらせるのと外注するのでは、責任の所在が異なる分、工賃がかなり違うので、下請けを多用するんですが。 具体的に一番良いのは、作業に不満があれば、元請に連絡して、「御社の了解の元に下請け業者に直接指示してかまいませんね?」っていうやり方。 この方法が一番スマートですし、逆に言えが指揮指導権を委託されたことになるので、納得いくまでやらせてかまいません。 定期的な作業であれば、一回、その了解をとる(念を入れる場合は、管理組合名で念書を取る)手順さえ踏んで、今後もこれでかまいませんね?でOKです。 ご参考までに。 No495、496を投稿した者です。 「偽装請負」って、Google等で検索してみてください。 今、ビビッドな社会問題です。 Wikipediaの記述がかなり正確です。 特に、偽装請負状況において労働災害が発生した場合、『労働を受け入れた側』責任を問われます。 (例:清掃業者に住人が直接「アソコ、汚れてるからキレイにして」と言って、清掃業者が指示に従って作業した結果、無理な姿勢で腰を痛めたとか、上階から転落したとか言う場合、知らなかった、では済まないということです) 私自身、Wikipediaで言われている所の、IT業界の例で酷い目に遭った体験があります。 こういう知識はキチンと常識として心得ておくべきです。 No495、496を投稿した者です。 度々申し訳ありません。 これは、日本ハウズイングと、清掃業者の間の契約が、請負(下請け)なのか、外注なのか、ハッキリしておかないといけません。 もし外注していれば、というか、管理組合と日本ハウズイングの間で、 『清掃・営繕その他については、全て外注業者で行う。 従って、住人はこれら業者に対して直接指揮命令だできるものとする。 住人の指示における労災発生等については、外注業者の責任において労働安全法に基づいて処置するもとし、住人は責任を負わない。 ただし、危険作業または無資格作業になると外注業者が判断した場合。 これを拒むことができる』 といった契約にすればいいわけです。 まず管理組合から、日本ハウズイングの担当者に連絡してソコを確認し、もし下請けであって、かつ作業が雑、と言うときは、社員が立会してください! と要求すればいいんです。 (上記で無資格作業、というのは、電気工事、水道工事、ガス工事、電話工事等の、有資格者でなければ行えない作業のことです) 当方のマンションの場合は、完全常駐ではないのですが、日本ハウズイングの管理人が管理室に詰めていて、清掃作業等の時は立会・共同作業していますね。 管理人が居る時にそういう作業をやるようにしているようです。 (この管理人さんも、偽装請負ではない、という保証なないんですが・・・) 管理人さん個人は非常にシッカリキッチリした方で、リタイア後のアルバイト(多分、嘱託?)のようなんですが、当方の今の本業の一部、ISO規格の審査なんかも知ってましたし、共有部分への無断立ち入りやポスティングにも目を光らせてくれています。 この方は頼りになるんですよ。 504さんへ 内部情報を知るものとしてお伝えします。。。 社員が立ち会わない理由は・・・ 立ち会いたくても、立ち会えないのが実情です。。。 理由は、 フロントマン1人の業務量が異常に多いためです。。。 また、 掲示板で皆様が感じている通り、 お客様中心ではなく、会社中心です。 大半のフロントマンは会社中心で仕事をさせられています。 お客様中心で仕事をするフロントマンは、、、 ほとんど退職していきます。 フロントマン1人当たり、 10~12物件ならきめ細やかな対応が可能になると思います。 しかし、 日本ハウズイングでは20物件前後担当してるため、 物理的に厳しいです。 完璧できめ細やかな管理を希望するのであれば、 管理会社変更しかないと思います。 立ち会いたくても立ち会えない、って、偽装請負が常態化してるってことですね。 (外注でなく下請けなら、の前提での議論ですが) 作業中の労災は、下請けが泣き寝入りですか?(「嫌ならもう注文出さない」っていう手口) あと、保険の範囲(というか上限額)は、管理組合で決めてるケースと個別にやってるケースが あるけど、保険の請求は、日本ハウズイングの下請けが見積を作り、保険で出る。 このとき、例えば30万円の見積で保険がおりた場合、それをキッチリ使うのが筋。 ソコを、外注 でなく下請け使って、更に工事の質を落して、サヤを取る、ってのが「会社中心の仕事」ですね。 その辺りのカラクリが判ってて、住人の親族に本職の工務店を営んでる方が出張って、工事にも 自分の工務店から立会い人(購入時のリフォームをやった本人)を出した、という例は耳にしま したが、このときは、経緯の中で、「ウチ(日本ハウズイング)は降りる」と言いだして、管理 組合が激怒したとかしないとか・・・• 510さんへ。 貴方が言っている修繕は金額的にどのレベルか分かりません。 基準法で決められいる工事費[専任技術者常駐監理]以下の修繕を発注しないほうがいいと思う。 中小修繕工事は、まず、技術者及び社員の現場立合いはないでしょう。 また、数千万の大規模修繕[専任技術者常駐監理?]も、下請け業者の担当者に、会社のヘルメットを被せて、実質的な現場所長をさせていることが見られるようです。 監理と称して、定期的に現場巡回しているようですが、工事費全額を請け負いしているようです。 そしたら、設計監理料の請け負いだけだと思うんですが、法的に詳しくないので、誰か教えて頂けないでしょうか?巡回の設計監理の役割しかしてないとしたら、修繕全般を行っているとする、総合請け負いをして、工事費全額を受注し、管理組合に支払わせるのは納得できません。 日本ハウズイングは事実上投資なしで年間数十億円の会費収入があるんです。 ことさら安心をうたい文句にしているところは、胡散臭い宗教団体のようなものです。 また、顧客から要望があれば業者を紹介し、ピンハネ分を上乗せして請求すればいいんです。 緊急センターはくせものです。 ここに電話して稼働したら1万円以上の請求があります。 初動で要望に対応できても出来なくても関係なく請求されます(これは我々のマンションで実際に起こったことです。 理事会も抗議して数ヶ月後に請求を取りやめました。 ) そもそも、「安心か否か」というのは各人の受け止め方次第です。 それを臆面もなく「安心」と押し付けようとする経営体質に疑問を持ち続けていました。 この会社は「行儀の悪い企業」であり、その前提で言動を厳しく見極めないと落とし穴にはまりますよ!!• 500さん ここの社員は清掃には立ち合わないのが普通です。 清掃作業の事は全く無知。 いかに安く清掃作業をやらせることしかかんがえていないようです。 我々清掃業者にはただ綺麗にしろと言うばかり… 綺麗にするにはそれなりの洗剤を使ってそれなりの代金をいただけない限りはどこの業者を使っても永遠にいたちごっこでしょう。 みなさんに言いたいのは何処まで綺麗にしたいのかと言うことですね! 表面の土砂だけ流してたださっぱりさせればよいのか? それとも徹底的に床のシミ、油汚れを除去させたいのか? だいたいの業者は落ちませんね。 で逃げるはずです。 あれは落ちないのではなく、安い金額で作業を請け負ってるから最低限の洗浄しかしないだけです。 大体の業者二名〜三名くらいではないですか? 百世帯近くのマンションに二名〜三名で来て綺麗にしろというのがまちがいですので疑問があれば直接業者に質問したほうが早いでしょう• 最近、浴室リフォームする、ってお宅があって、マンション全戸に業者の若い兄ちゃんが挨拶に来たんだけど、下請けなんだよな。 で、元請は立会するの?って聞いたら「しない」って言うんだよ。 それって、偽装請負ってやつで違法だよ? 怪我人出たら労災出ないよ? って言ったら、全く知らないんだコレが。 (一応、ネットで『偽装請負』って検索してみ、とは言っといたけど) 清掃業者自身も、元請の立会なしで作業して怪我しても労災出ない、っていう知識すら無いんじゃないのかな。 それに、元請が立会なしで下請けの清掃業者とハナシする、って結構ボーダーだよ。 「下請けなの? 外注なの?」で、相手が知らないことの方が多いと思う。 「外注です」って知識ナシに答えた奴に指示したら、実は下請けで偽装請負だった、なんてケースはヤヴァイ。 民事じゃなく刑事になるから、なんかあったときにケーサツ来るかも。 で、来たら逃げらんない。 調書取られたら、送検されるか否かにかかわらず「前歴」になっちまう。 前科、ってのは罪が確定して償った、ってことになるから、一定期間経過すれば(10年とか15年とかの長さだけど)記録が消える。 でも前歴って一生消えない。 (交通違反のキップも、法的には立派な「前歴」、って知らない人が多いんだコレが) 「前科・前歴」で検索すると、結構上手いこと解説してるサイトがあるよ。 WikiでもまぁOK・・・• 簡単ですよ。 管理組合の理事会で議案出して、流石にフロントマンは来る(関連議題が無ければ来ない、なんて極道も居るので、その時は強制的に呼ぶ。 特に東東京支社ってのが酷いらしい)。 そこで吊るしあげにして、満足いく回答が無い、または体裁だけ良いこと言って実態が伴ってなければ管理会社帰るぞ、って総会にかける、って言えば良い。 ウチのマンションなんか、夏(8月)に築30年のエレベータ交換の工事が予定されてたけど、次々に***紛いの仕事がバレて凍結状態。 なんせフロントマンだけでなく、その上長も逃げ回ってるらしい。 一応、連絡すると電話番の女性が必ずつつたえますぅ、なんて言うけど音沙汰なし。 平日は17;30で代表電話が留守電になるんで、緊急センター経由でネジ混むとまだ仕事やってるけど居留守使うから、FAXで文書送って『深夜でもいいからFAXに返事くれ』って言っても梨のつぶて。 こういうのを記録取っておいて、総会にかければ一発で管理会社替えられる。 出入りの工務店曰く、東東京支店に限ってトラブル多発で、2-3年前に裁判になりかけて大人員整理ふがあったけど支店の体質は相変わらずとか。 (参考) ちなみに、極道の限りを尽くして管理組合長を激怒させたのは清水ってフロントマン。 上司と一緒に逃亡中。 コイツ、マンションまで来ることは滅多にない。 理事会も平気で欠席する、って太ぇ奴。 555さんへ。 大規模修繕等で、契約上、管理会社の社員常駐をうたいながら、下請け会社職員を常駐にして、ヘルメット・名札等の義務付をしていることもあるようです。 お隣のマンションであっても、工事看板表示の所長と、実際の常駐所長が同一か?調べたらいかがでしょう!保険証・建設監理証等の提示を求めれば、すぐに分かります。 監理証の提示ができなければ、受注高によりますが、悪質な違法行為です。 大規模修繕は、近隣に対して多少なりとも迷惑をかけているわけだし、調べるのは、当然の行為です。 隣のマンションの為になりますよ。 もし、可笑しければ、地方自治体・建築指導科、又は、国土交通省地方整備課に相談して下さい。 国・地方自治体等の建築行政関係者殿へ。 新築工事は、行政の建築指導課及び消防所長の確認があり、とりあえず、申請書類上の抑えがあります。 失礼になりますが、修繕工事には、建築基準法による模様替・改造・変更等の考え方の曖昧さ故、漠然としている。 [改造があっても大丈夫?、模様替えと変わらない。 主要部の過半は関係ない!]等というような感じです。 改造とは何なのかの定義も利益を出す方に軽く解釈している恐れもある。 曖昧なんだから、一層のこと、大規模修繕工事には確認申請の義務化を望みたい。 新築工事はある程度抑えが効いている?として、この野放図な大規模修繕工事の法的なチェックを何とか早急にして下さい。 [監理監督のなりすまし]は普通なんて可笑しい!建設業法上違法なら、この管理会社に限らず、目を光らせて取り締まりを希望します。 ホームページにある宣伝文句はウソばかり! 1. 管理組合による自治を確立し、オーダーメイド管理を提供します。 どこがオーダーメイド管理? 会社のやり方にないものはすべて「できません」の一点張り! 2. 理事会は意思決定機関、管理会社は判断材料を提供します。 判断材料を提供する??? 決定事項とばかりに押しつけるのみ! 3. 管理組合のコンプライアンス(管理規約・法令の遵守)をリードします。 管理組合には約束を無理強いするのに、自分の会社は契約時の約束を何1つ守らない。 広報活動に力を入れます。 自分の会社の広報活動(=宣伝活動)ですね。 皆様の大切な資産をお守りします。 皆様のの大切な資産を無駄な工事で浪費させます。 個別マンションの例で差があるけどね・・・ まず、修繕関係。 対応そのものは悪くないと思う。 水漏れなんか、緊急センターにTelするとスグ来るし、仕事も早い。 問題は、その緊急対応とその後の現状普及工事が全て管理会社の立会無しの偽装請負だってこと。 これは、緊急対応の業者・復旧工事の工務店・防火災設備点検業者・清掃業者なんかでも温度差がある。 ウチの場合は、防火設備点検は「業務委託」(=外注)で来て、こっちが要求したら資格証キチンと見せた。 自社の 社章着けて来てたし、まぁ合格。 排水管清掃は緊急対応と同じ業者。 ココはマン管法とか清掃資格には詳しくて、有資格者がキチンと居たけど、日本 ハウジングの名前で作業実施の掲示があって監督者が腕章してたのに偽装請負。 作業そのものはシッカリしてたから 「怪我したら労災おりないから気をつけてね。 それから住人になんか依頼されたらまず元請の指示確認とってね」って 言っておいたけど。 最悪なのは、漏水事故があった痕の現状復旧。 管理組合の積立保険使うんだけど(あ、俺は賃貸なんだが)どう考え ても不要と思う部分まで範囲に入れて膨らませるだけ膨らませて、しかも自分のトコが保険代理店やってるからスラ っと通す。 そして偽装請負で下請け叩くだけ叩いてサヤ抜いてる。 同じマンション内に大家さんが居て、その親族が コワモテ系の工務店だったんで全部バレて、結局、日本ハウジングは引いて、管理組合と見積に来た工務店との直接 契約になった。 元々メチャ贅沢な見積りしてたから、予算潤沢ですげーキレイになったけどね。 (実際に工事やった工務店曰く、『東東京支店』ってのが突出して悪質らしい。 他とは全く違う、と言ってた) コレが管理組合に筒抜けになったんで組合が激怒。 エレベーターの交換大修理工事がモメて半年ズレて、結局はメー カー(三菱ビルテクノ)直接の契約工事になった。 日本ハウジングは一切表に出てない。 裏ではリベート回ってるん だろうけど、まぁそれは商売の範疇で違法じゃないから・・・(紹介手数料かなんかになってるんだろうけどね) 要は、下請け作業なら元請が立会して、作業指示・クレーム、要求の窓口になる必要がある。 外注なら業務委託契約なんで、一切の労災や事故の責任は 外注先が取る。 この場合、日本ハウジングは一切責任取らなくていい。 その代わり、リスク分の作業費が全く違う。 住人側として要注意なのは、まず、偽装請負の場合の作業者に指示出して、相手が従って事故ったら自分が責任負う ということ。 それと、火災保険(組合一括、または戸別)を不当に高額に使われる場合がある、っていうのも。 偽装請負は刑事案件だから、事故が起こったときに被害者側が被害届出したら、民事の損害賠償だけでなく、労働 基準法違反もついてくる。 まぁ裁判までいかなくて調書前歴で済む場合がほとんどだけど、前科と違って前歴は死ぬ まで消えない。 このあたりは自衛するしかないよ。 (偽装請負とか、前科・前歴に関しては、wiki辺りの記述が概ね正しいから参考になるよ)• ひどい会社だ 管理人が自分の気にっている人にしか挨拶しないのは当たり前です。 そして事件がおきました。 定期清掃中のこと、いきなり我が家の警報機が配線を確認とビービー鳴り出しました。 管理人が飛んできて「お宅でなにかしたんろう」と疑う、疑う。 こっちは何にもしていないのに! あっちこっち原因を調べたら、うちの火災警報装置のメーターボックスの中にある機械に清掃業者がたっぷりと水をかけたのが原因。 まる1日たちますが清掃担当者からなんのアクションもありません。 マンション担当の人は私が電話をするまで、こんな大ごとになっていることをしらないで、ただ 「すみません」を繰り返すばかりです。 うちは火災警報器が働かない状態で、乾燥注意報が発令されている中を暮らしてますし、あまりにも警報がうるさいのでインターフォンもすごく小さい音でしかならなくなっているので、リビングに居る以外は聞こえません。 こんな状況に置かれていても、なんのアクションもない管理会社ってなんなの? なんの管理もしてないと同じです。 とにかく理事会がしっかりすること。 つまり「主体性」を持つこと。 管理会社はどこであれ民間の一ビジネス会社。 自らの儲けを意識しないところはない。 そのためにさまざまな修繕提案を仕掛けてくる。 管理会社は自社で受注すれば収益となり、指定会社を使った場合でも紹介手数料で儲けられる。 そうした管理会社の提案をめくら判を押すように応諾してはいけない。 仮に儲け意識丸出しの提案をする悪質な管理会社がいるようなら、対抗策はひとつしかない。 そのプランについて理事会がネットなどで情報を集め、十分に吟味する。 必要なしと判断すれば毅然として却下する。 必要であっても過剰なプランであれば縮小させる。 要するに理事会が「主体性」をもって審議を行うこと。 素人だからと言ってる限りは管理会社に食い物にされるだけだ。 >住まいに詳しい人さん >入居済み住民さん 私もそう思います。 以前は管理会社と年配の理事の方々と一緒に戦っていたのですが、最近は理事の若返り(若い方の入居が増えてきました)ので、管理会社を「プロ」と思い込んで信用してしまってます。 その結果、理事会で少数の方がいろいろ調べた結果反対しても、多数決で決まってしまいます。 そして、管理会社社員はうるさい理事や組合員の事を陰で居住者にクレーマーと言ってます。 修繕報告書の間違いを指摘したら、持ち出し禁止の該当書類が無くなったり・・・ 信じられないことばかり起こります。 そして大人しい理事会を抱き込み、クレーマーに対して嫌がらせが始まります。 また、管理会社は保険の代理店もしてますが、契約時の確認書類で確認できるはずのマンションの専有部分の時価額の算出ができません。 みなさん、水漏れ事故の時、大問題になりますよ。 すぐに専有部分の時価額の算出の確認をしておいたほうがよいです。 また、最新の保険契約書、保険金請求書、示談書等、管理室にファイルされていません。 (契約書の控えはありました) 皆さんのマンションは管理室に最新の保険契約書等はファイルされていますか? 先日、管理員(管理会社社員)に聞いたところ、示談書等見たことないです。 と言ってました。 (この発言自体大問題!) 保険については理事長は「代理店(管理会社)にまかせっきりなので・・・」と言ってます。 どうやって保険金の受取り手続きしてるのでしょうかね? 管理にしても保険にしても「安かろう悪かろう」ではなく、 「安く悪い。 結局高く付く」です。 おまけ?に、これが住民同士の不仲の発端にまでなってます。 まるで貧乏神のようで、マンションから負う払うしかないです。 マンション賠償責任保険で、専有部分の水漏れ事故の保険金(損害金)を加害者と被害者で保険会社に確認し、被害者の口座に損害金を振り込むこと(賠償保険金申請の通常の手続き)に決めたのですが、管理会社(代理店)が出席している理事会で、なんと理事会は損害金の振込先を管理組合口座にするように決定してしまいました。 (管理会社が修繕工事を下請け業者に発注しやすいため?) そして、管理会社は代理店でもあるにも関わらず、被害者が保険金(損害金)を自分の口座入れるということは「修繕に使わず、自分のお金にするため」のようなデマまで言い始めました。 賠償責任保険なので、保険金(損害金)は被害者がどう使っても違法でも何でもありません。 もともと被害者の財産分ですから、被害分が金額に換算されただけです。 代理店の無知が原因です。 (その他、保険会社の担当者も驚く事が何度もありました。 ) 契約者は管理組合ですが、マンション賠償責任保険では、加害者(被保険者)が保険金を請求して、被害者に損害金(保険金)を支払うことになってます。 理事の方々、「知らなかった」では済まない、とんでもないことをしている(させられた?)のですよ。 気付いてますか? (気付いてないですよね) そして今、代理店(管理会社)は「理事会が決めたことです」と無責任な事を言ってきてます。 あまりに酷いので、当事者は弁護士事務所と警察(住民相談室)に行きました。 弁護士事務所では被害者が保険金を受け取るのは法的に問題無し。 警察(住民相談室)では管理組合(理事会)や代理店(管理会社)に受忍限度の賠償請求が出来るかもとまで言われ、行政書士と弁護士事務所の紹介をされました。 ここを読んだ皆さんのマンションの理事会も気をつけてくださいね。 特にマンション賠償責任保険の保険金の支払い先については勘違いしている方が多いようので、一度、理事会で確認しておくとよいでしょう。 管理会社の過剰な修繕提案を阻止するには、管理費の適正な水準をよく考えなければいけない。 小規模の修繕は管理費から支出されることが多い。 たとえば100万円以下の修繕・改良工事は管理費からの支出と規定するケースがある。 したがって、管理費の準備残高 黒字幅)が高水準になっていると、管理会社はこれを狙ってくる。 修繕工事の大義名分はどのようにでもなるので、こじつけでプランを仕掛ける。 管理費準備残高が高い水準にあるということは、要するに管理費の取り過ぎになっているということ。 理事会は、面倒がらずこれを修正することが大事だ。 最終的に大規模修繕時に修繕積立金への合流が可能と考え、これを放置すると、管理会社の格好の餌食となる。 管理組合と管理会社は互いに誠意をもった協力関係になければならないが、半面では利益相反の関係にもある。 この点をしっかり頭に入れて理事会がリードしなければいけない。 管理会社の修繕プランを管理組合が大幅に見直し、見事なアイデアで思い切ったコストダウンを実現した例がある。 800戸以上の大規模マンションで、何カ所にものぼる自転車小屋 平置き)のリニューアル時期が来た。 塗装工事が主だが、トタン板の囲い 壁)はへこみや劣化もあり、その修理も必要で、かなりの出費が予想された。 同マンションでは、もともと管理費・修繕費ともギリギリに抑え込んでいたため、理事会メンバーは緊張した。 逆に管理会社にとっては大型案件であり、工事指定業者の紹介に伴う手数料収入は大きく、儲けのチャンスだった。 理事会は知恵を絞った。 結果、トタン板の囲いを全面的に取っ払ってしまった。 屋根と柱だけの自転車小屋にしたのだ。 雨天時に自転車が少し濡れやすい問題はあるものの、これは次のような効果を上げた。 これは見事だった。 まさに管理組合主導の修繕事業であり、真剣にやれば、これだけの快挙が可能。 大きな儲けを逃した管理会社の現場スタッフがその後どうなったかは知らない。 築二〇年以上経つ大規模マンションのA管理組合組理事会メンバーは平均年齢が六〇歳後半だ。 もともと住民の意識が低く、管理会社の格好の標的となっていたが、このところ、ひどいケースが目立つ。 あるとき、管理会社が災害時の消防車など緊急車両駐車のため、一般車両の駐車禁止区域を設定しようとライン引き 黄色のゼブラ線)を提案してきた。 一定場所の面積四〇平方メートル以上を一般車両の駐車禁止区域とするものだ。 理事会は、当然の必要措置として即OKを出した。 完成してみると、ぎょっとした。 ゼブラ線の数の多さといい、その幅の広さといい、明らかな過剰設計・過剰工事だった。 どうみても数は三分の一、線幅は二分の一で済む。 つまり二倍、三倍の水増し工事だった。 景観にも影響するほどのハデハデのゼブラ線に住民からも苦情が出たほどだ。 管理会社と工事会社は同じ利害に立ち、結託しやすい。 理事会が真剣に議論し、本気でチェックしなければ、結果は悲惨であり、理事報酬を受け取る資格もない。 当マンションは数年前まで日本ハウジングが管理していました。 日本ハウジングの会社と隣接しているので、マンションが立てられたときから、日本ハウジングの関係者が数部屋もっています。 会長?も区分所有者として存在しています。 しかし、先日知らされたのですが管理規約を確認したところ日本ハウジングが管理していたころから、議決権が操作されていまして、5とか6とか3とか?!?!ありえない数字の議決権が記載されていました。 通常は一部屋につき、1ですよね?大規模修繕といえば、2年前まで30万円しか修繕積立がなかったんですよ!そして、屋上漏水工事のみ。 しかも550万円。 他社いわく、200万円かからないそうです。 日本ハウジングって、こんな管理をする会社です。 区分所有者の会長さんはこのことご存知なのでしょうか?賃貸にしていらっしゃるようなので、賃貸料が入ればマンション管理なんてどうでもよい区分所有者さんなのでしょうね、きっと。 大規模マンションB管理組合のエレベーターメンテナンス料(フルメンテ)は、計8基で年間530万円もの支出となる。 一基あたり月間5万5000円と高い。 相手はメーカー系メンテナンス会社だ。 エレベーターメンテ料は、独立系メンテだと、フルの場合でも月間4万5000円程度(最安値だと3万5000円程度)。 メーカー系でも5万円超は割高とされ、5万5000円ともなれば、どうみても高すぎる。 しかも最近のメーカー系メンテは、独立系メンテの台頭に怯え、交渉次第で容易に独立系価格にまで引き下げてくる。 では、なぜ冒頭のようなことになるのか。 B管理組合は管理会社と「一括管理契約」 各種管理を統合的に委託 を結んでいるので、メンテ契約についても管理会社と締結。 ところが、この管理会社はもともとメンテ部門など持っておらず、メーカー系メンテ会社に再委託 丸投げ をしているのだ。 なにもせず、間に入るだけで高額の仲介料を稼ぐのだから、メンテ料金は大幅に上ブレする。 結局、B管理組合は、管理会社に1基月1万円(5万5000円マイナス4万5000円=1万円)、年間8基合計約100万円(率にして約20%)もの暴利を与えている可能性が高い。 これでは統合委託の意味はない。 メンテを一括契約から外し、独自交渉・独自契約とすればよい。 理事会は、情報を集め、交渉力を持たないといけない。 管理会社もやり過ぎではないか。 自分が正しいと思う場合、文献などから専門家の意見を引用して、正しさを立証の上、管理会社や管理組合理事会に質問状を提出し回答を求めるのがよいと考えます。 いきなり提訴問題では面倒です。 悪貨が良貨を駆逐するようなことがあってはなりませんから、正しいと思うなら「住みづらい」などと言わず、図太く構えてください。 相手側の回答には専門家の見解をつけてもらってください。 回答がないようなら相手が間違っている証拠にもなるでしょう。 提訴が必要な問題なら、そのあとでもよいと思います。 また、問題にもよりますが、住民説明会の開催を求め、多数の住民のなかで議論し、正否を問うやり方もあります。 水面下や個別ではなく、公開の場で意見を戦わすのは非常に効果があります。 674さんへ 管理人の金銭不祥事防止対策として管理組合がやれることは、管理人の定期的な交代を管理会社に求めることです。 大規模マンションになると管理人が二人はいます。 一人は窓口、一人は会計担当などとなったりしていますが、少なくとも会計担当は同一人物で最大でも期間4,5年とし、それ以上の継続はしないことです。 同一人物の長期化は不祥事の原因となりえます。 これはその人の信用・信頼の問題ではなく、信頼できる人でも交代してもらうということです。 つまりメカニズムとしての不祥事防止対策を取るということです。 一般企業でも経理部門では同じ人間を長期に置きません。 仕組みとして防止策を講じるのです。 これは管理会社の側からみてもよいことなので、管理組合、管理会社双方の利点となり、実現しやすいはずです。 とにかく管理組合としては同じ管理人による会計担当を長期化させず定期的交代を管理会社に要求することが必要です。 マンション管理の最適化について管理組合の理事メンバーは自らが当事者だということを明確に認識しなければいけない。 大規模マンションになると、管理業務を管理会社に「統合委託(全部委託)」しているケースが多いが、だからといって理事会には責任が無いなどということにはならない。 このことをはっきり知る必要がある。 もちろん管理会社には受託責任があるわけだが、マンション管理の当事者はあくまでも管理組合 理事会 であり、管理会社に委託した管理業務が正しく行われているかを監視 チェック するいわゆる「委託責任」を負っている。 これが当事者としての住民に対する最終責任ともいうべきものだ。 要するに理事会は政策の意思決定者であり、当事者という意味でその政策の遂行者である。 統合委託していると、マンション管理は管理会社が行っているもので、理事会の責任とは関係ないかのようにとらえる理事がいるが、とんでもない勘違いだ。 以上のことを理解すれば、管理会社の提案プランにめくら判を押すようなことはなくなるはずだ。 同時に理事会メンバーが情報を集め、勉強をし、提案プランの是非について管理会社とも十分な議論ができるようにしないと管理の最適化は図れない。 素人だからと逃げてはいけない。 今はネット時代だから素人でもすぐに多様な情報を入手でき、理論武装が可能だ。 A管理組合理事会は平置き駐車場の白線の引き直しを簡単にはやらない。 かなり消えかかって、管理会社からしばしば修復工事の提案を受けているが、大きな問題が発生するほどではなく、優先順位的にも急いでやる必要なしとの判断だ。 この管理組合はコスト意識が非常にシビアで管理会社の提案に易々と応じることはない。 常に優先順位と必要性を徹底的に吟味し自らの考えで結論を下す。 それどころか管理会社の提案事項についてはまず「否定」から入る構えさえ見せている。 一方、B管理組合理事会は、「プロがいうのだから」という姿勢が常にみられ、管理会社の提案をほとんどなんでも受け入れてしまう。 この姿勢でいると勉強も議論も大して必要なく、非常に楽だからだ。 責任意識も希薄だ。 ここでは駐車場の白線が少しでもはがれてくると、管理会社がすぐに修復を提案、それが通る。 高額工事ではないにしても、この姿勢の差は決定的だ。 管理費が高いとおっしゃってる方が多い気がしますが、管理費は管理会社へ支払われるものでは無いですよ。 管理組合の保管口座、管理費会計に計上されるお金です。 管理費の安さ、高さで管理会社を判断するような方に管理会社批判をする権利はありませんよ。 年間の管理費などは剰余金が出た場合、たいていの管理組合では修繕積立金へと剰余金処分致します。 つまり、管理費は払いすぎても修繕積立金として保管され続ける訳ですから、管理会社のせいで高い訳では無いですよね。 まず、批判をするくらいなら、自主管理をするかマンション自体に住まないか、一生賃貸に住めばいいんですよね。 私は自主管理のマンション管理組合にお仕事を頂いておりますが、管理会社に頼んだ方が金額以上の手間が省けると思う事が多々ありますよ。 日本ハウズイングに大規模修繕行工事の工事仕様書を作成してもらったら、 マンションの外壁面積が長期修繕計画書の1. 5倍の数値になっている事が発覚しました。 対応業者選定で各業者に見積もりを依頼する為の工事仕様書だったので 管理組合としては、大きな衝撃を受けている状態です。 とりあえず、工事対象業者から日本ハウズイングを外して、工事の検討作業は進めていますが、 この様なケースの場合、日本ハウズイングに相応のペナルティを科す事はできるものでしょうか? 日本ハウスイングの言い分では、 「間違ったことは認めるが、大規模修繕工事の支援は 契約書に書かれているものではない為、瑕疵は発生しない」との事だそうです。 今になってみれば、工事営業の提案の一環として工事仕様書を作成したのだと 理解できますが、当時彼らの話の乗せられてしまった事が悔やまれます。 とりあえず、間違いに関しての正式な報告書を提出させる方向で進めています。 ご指摘はお見事。 その通りと感じ入ります。 従来の方式(やり方)を 今後簡単に変更できると存じます。 馬鹿な総会議長(管理組合理事長)に、何故全てを託すのか!? 通常総会(株式会社で云えば定時総会)は厳粛であるべし。 年度の総決算であります。 住人の生命・財産等にもに係わる場。 欠席の場合の「委任状」システムは、マンション管理会社の利便オンリー。 総会では議案として複数のモノが出ましょうね。 総会に出席できない区分所有者には、 書面でもって議案毎に賛否を決する方法があります。 この方式は多くのマンションで拡大し、導入されています。 現実に、大半の東証上場などの株式会社では20数年前から、 総会実施の際、それを導入しています。 皆様 是々非々で頑張りましょう。 この投稿サイトには 750件ほどのメッセージが集積されていますね。 約3年間にわたり議論が交わされてきたと思います。。 大半について目を通させて頂きました。 我輩 極めて未熟ながら以下に 若干申し上げたい。 1 5年前のサブ・プライムローン大事件。 その後の4年前のリーマン・ショック大騒動。 不動産系(マンション管理会社が大半}の上場企業 約40社が倒産。 2 株式会社は 利益を上げなければなりません。 皆様ご承知のとおり。 そのためには、あるところで相当頻度の手抜きを行いますね。 例えば *総会議事録の無責任な作成と配布ぶり *定期点検、修繕工事などでの不明朗な収益確保 などなど。 この様な事は マンション管理会社のフロント担当経験者に限らず、大多数が知っております。 こうした諸問題の解決策は、やはり管理組合総会などへの一人ひとりの参画意識の喚起でしょうか? それとは別に、総会には出席しなくとも、議案毎に賛否を決することのできるシステムの構築。 やり方は様々あると考えます。 日経新聞が東京面で「マンション誰のものか」の連載を7月31日から始めています。 二回目 8月1日付 は管理会社社員(管理員)の不正問題がテーマ。 このサイトでも過去に指摘があったようですが、マンションの会計担当管理員はやはり長期固定化させるべきではありません。 管理員が真面目な人であっても、あるいは預金通帳と印鑑の保持者を分けていても、不正防止には万全の態勢が必要です。 従って会計担当管理員は5年以上同一人物を置くべきではないでしょう。 管理会社に交代を要求し、人事システムとしての防止策をとることが重要です。 また管理会社は要求を待つのではなく、人事ローテーションとして一定期間での交代を講じるようにしたいものです。 ほんと白アリだよね 現管理会社を追い払うために理事にリベートとリフォーム あと住民同士団結させない為に輪番制推奨 議事録を書き換えたり、一部の勇気ある住民を矢面に立たせて総攻撃するよ! 中古、積立金あり、住民の質など狙ってくるよ 一度むしゃぶりつかれたら金がどんどこ減るから本当に必要な耐震工事とかにまわずスラム化するからね うちなんて数年後に長期営繕計画出てきたよ! ワケわからない工事のほとんどが見積り以上になってるからね その請け負い先もほとんどが管理会社の下請けだから こういう奴等のせいで耐震化とか進まない 国や自治体もどうにかしろよ! 住民の合意形成を蝕んでるのは管理会社なんだって!• >ほとんどを外部委託 はあ? 日ハウに限らず管理会社はどこもそうでしょ。 外部委託せず自社で修繕工事すべてやる管理会社ってあるの? ピンハネって言うけど、管理会社が負う責任料+施工監督料+様々な手数料としてのマージンだと理解すべき。 マージン取られるのが嫌なら管理組合が自ら業者を探して発注すればよい。 それができるならね。 うちは日頃の設備工事や小修繕は管理会社にやらせる。 消火器だの非常灯だの、そんなのいちいち組合がやってられない。 発注手配から施工監督まで全部代わりにやってもらうのだから、その対価を管理会社が取るのは当然だと考えている。 だが大規模修繕は組合が自ら発注先を探して選定する。 1億円規模だからマージンも馬鹿にならないし、自分たちで探して選定することで納得できる。 なぜ、そうなったか。 原弘産の取締役選任決議を株主総会で、拒否できたが、その際、井上家が、原弘産を支持したことだ。 小佐野氏は、井上社長亡き後、井上家を軽視していたのか、ここが、最大の失敗だ。 そして、第三者割当増資をリロホールディングスに実施した。 これには、合人社が、反発、反対した。 次に、合人社との業務提携を発表、これは、リロホールディングスが反対した。 事前の話し合いもなく、連絡、報告もなく、発表している。 これでは、業務が、うまくいかなくなるのも当然だ。 ここは、成長戦略が変わるらしいが、業務提携の今後の取り組みを見ても、具体的なものはなく、スローガンが、並んでいるだけ。 文雄氏が、存命中は、なんとかなるが、今後は、退職者が増えるか、解約も増えるか、もう、限界に来てるんじゃないの。 興味深く拝読しました。 キーワードは「原弘産」、「合人社」、「リロ」、「小佐野」などでしょうか。 当方もかねてから問題意識 多々ありました。 その経営全般についてはこの場では申し上げません。 ただ、会社の顔であるフロント・パーソン(営業マン)の質については申し上げたい。 まず定着率がよろしくないですね。 どのような給与体系なのか? 東証第2部上場のビッグカンパニーです。 社員(営業マン)教育のあり方を真剣にお考え願いたい。 会社の存立に直結しますよ。 4~5年前にありましたライブドア騒動などは、もう勘弁願いたい。 堅実な企業理念、哲学の確立を望みたい。 当然コンプライアンス思想は不可欠。 この会社をどう評価するか。 管理戸数が一番だとしても、物足りなさを感じる管理組合は、たくさんある。 ここの社員は、ハングリー精神は、あるのか。 ちょっと問いつめると答えられなくなる。 事務的に管理委託契約の業務しか、やらない、やれない、と言える。 2代目の経営者は親父の力に頼り、新たな策は全く出なくなった。 デベロッパー部門がなく、独立で独自のノウハウでやってきたと言うが、 他の管理会社は、この会社を目標にするだろうか。 マンションは老朽化し、耐震化の工事も増えて来る。 であれば、デベロッパー部門が必要となって来るのではないか。 カテリーナ三田の失敗を以前の経営陣は認め、減給減棒になった。 この後遺症がまだ深く残っている。 開発部門にアレルギーになっているのだ。 当時銀行出身者が、経営者になったが、開発やリゾートの経営が出来ると思っていたのか。 ここに、完全な失敗が、認められよう。 この会社に将来性は、ないだろう。 リロと合人社との三つ巴の闘いが起きるだろう。 似てると言うが、違う三つの会社だ。 社名を新たにして、再出発した方がいいぞ。 3社とも一旦解散し、一からやり直す。 そういう提案を株主総会で出すべきだ。 1代目の存命中にしないと、、、あとはわかりますよね。 築4年のマンション住民です。 うちは管理会社が日本ハウズイングに変更が決まり、9月から委託しました。 以前の管理会社よりかなり管理費が安くなり、また間違いなくマンションが綺麗になりました。 管理人も担当者も良い人でよく動いてくれます。 変更して本当に良かったと思います。 まだ5ヶ月目だし、これから問題が出てくるかもしれませんが、うちのマンションは住民の意識がかなり高いので管理会社に振り回される事はないと思います。 100点満点の管理会社なんかないですし、担当者も管理人も当たり外れがあります。 要は住民が普段からしっかり厳しく観察し、手を抜いたり、ぼったくったりしようものなら、いつでも管理会社変更してやる!という気概があれば管理会社に振り回されることもないと思います。 ここの領収書綴りなるものを見た。 お客さんに見せるものを無造作にランダムに張ってある。 セロテープで張っててしかも重なってて見にくい。 テープは時間が経つと剥がれるんだよ。 こういうのをよく平気でお客に渡せるなと思う。 無神経なんだろう。 もっといい張り方があるだろう。 支出伺は、張ってるのと張ってないのがあるからどちらかに統一しなよ。 無理だったら張るの辞めたら。 他社の領収書をよく見なよ。 通帳のコピーはわら半紙とコピー用紙のとがある。 統一できないのか。 残高の動かないのも張ってある。 よく見ると手書きだ。 今時手書きをコピーしてお客さんに渡してる。 ここはこういうのを仕事というのかね。 収納口座から保管口座に残高を移してないのもある。 適正化法に触れてるし、国交省に知られたらどうなる。 他社は既に通帳、印鑑を使わず、PC、スマホで支払いをしてる。 システムにいくら金をかけたんだ。 だから失敗してると言われるんだよ。 他社から学びなよ。 何でお客様の満足度ランキングでいつも下なのか。 管理戸数じゃないんだ。 わかってんのか。

次の

日本ハウズイングの口コミ・評判 | みん評

日本ハウズイング 口コミ

日本ハウジングの評判や口コミはどうなの? 日本ハウジングの評判をご紹介します。 会社概要 日本ハウジングの会社概要をご紹介します。 所在地:東京都新宿区新宿1丁目31番12号 創業:昭和33年 資本金: 24億9290万円 従業員数:5633人 事業内容:マンション管理、ビル管理、不動産管理、営繕工事業 支店:渋谷・池袋・日暮里・芝・木場・吉祥寺・立川、町田、横浜、川崎、藤沢、千葉、船橋、柏、さいたま、所沢、高崎、新潟、静岡、沼津、郡山、大阪、淀川、神戸、京都、和歌山などです。 管理物件 マンション:9483棟(440156戸) ビル:542棟 賃貸マンション:1085棟 となっています。 管理物件数は日本一の管理会社です。 日本ハウジングの評判や口コミ 日本ハウジングの評判をご紹介します。 担当者のレベルが低い• 変更したらさらにダメになった• 管理人のレベルも低い• 管理が細部まで行き届いている• 管理費が安くなった• 住人に信頼されている管理会社• 対応が早い会社• 修繕のプレゼンの時だけは良いことを言う• 前の会社よりも良くなった• 管理費を安く受注して大規模修繕工事で回収する• ゴミの相談をしても何も動いてくれない• 大規模修繕工事の時だけ必死に工事を取りに来る• 規約を知らないフロントマンが担当していた• 約束を守らない• 管理費がかなり高い• 管理人が言い訳ばかり• 何もしてくれない• 管理組合の言い分を聞いてくれない• 知識がない• やるべきことをやらない• 特に悪いところはない• 管理人の掃除が優秀• ここに変えて失敗した• もう関わりたくない• 配布ミスをされて管理組合の仕事が増える• 感謝がない会社• 管理人の人柄が悪い• 清掃をしない管理人• 勘定科目をしょっちゅう間違える• 管理組合数が多すぎて管理の質が落ちる• 誠意がない• 何を言っても是正されない• 積立修繕金が膨大に上がった• 毎月担当者が変わった• 委託料が下がり、修繕費値上げを避けることができた• 大型マンションに優秀な担当者が行くため、小さいマンションは新人が担当するため、仕事に慣れていない• 文句を言う• 管理規約を守ろうとしない• フロントマンが優秀だった• 仕事が遅い• 逆ギレ• 住民無視• 担当者1人あたり20棟の管理、忙しすぎる• 修繕工事が高い• とにかく工事をしたがる• 理事会に希望通りの管理人が来てくれた• 管理人が住民に嫌がらせ となっています。 管理数が日本一の会社のため、人員が足りずどうしても管理が手薄になってしまうようです。 管理費は安めにしているようですが、大規模修繕工事で回収するようです。 賛否両論あります。 かなりクレームが多いので注意が必要なようです。 元理事会メンバーが無料相談にのってくれる相談窓口 マンション管理は大変ですよね。 特にマンション管理は、理事会メンバーと言えど「管理の素人」です。 貴重な休みを割いて、自分たちのマンションのことを決めていく、管理していくのは、わからないことだらけで本当に面倒くさいですよね。 管理会社に相談したり、マンション管理士に相談する方法もありますが、商売ですので本当のことを言ってくれているのかわからない部分もあります。 「マンション管理会社変更や大規模修繕工事について、管理会社でも工事会社でもない、第三者に相談したい」という方向けに、 「元理事会メンバーによる無料のマンション管理の相談窓口」として『全国資産相談センター』があります。 『全国資産相談センター』さんは、公平中立な立場でお金に関する相談に全般的にのっている相談窓口です。 マンションに関する相談は、元理事会メンバーがボランティアで相談にのっています。 元理事会メンバーですので、管理会社でも、工事会社でも、設計事務所、マンション管理士でもありません。 業者側ではなく、あくまでも管理組合や理事会など住民側の人たちで構成されています。 マンションの管理の相談をしたい• マンション管理会社の相談をしたい• 大規模修繕工事の相談をしたい という場合は、全国資産相談センターに気軽に相談してみると良いでしょう。 相談料は無料です。

次の